Saint-Clément-des-Baleines

Saint-Clément-des-Baleines : portrait d’un village au bout de l’île Situé à l’extrémité nord-ouest de l’Île de Ré, Saint-Clément-des-Baleines est un village côtier dont l’identité est largement liée à la mer et au célèbre Phare des Baleines. Malgré sa petite taille, la commune présente des caractéristiques sociales, économiques et culturelles qui la rendent atypique — et expliquent en partie la dynamique de son marché immobilier.

• Taux très élevé de résidences secondaires : près de 75 % du parc logement est classé en résidences secondaires ou logements occasionnels, ce qui fait fortement varier la population selon les saisons et réduit la proportion de ménages permanents. 
• Taux de propriétaires élevé parmi les habitants permanents : la majorité des ménages qui résident à l’année sont propriétaires, tandis que l’économie locale repose largement sur des services tournés vers la fréquentation touristique. 

• Le Phare des Baleines attire un public considérable (visites du phare, musée, événements), ce qui génère flux touristiques et emplois saisonniers. 
• Le tissu d’entreprises locales est composé majoritairement de très petites structures : hôtellerie, restauration, locations saisonnières, artisans du bâtiment et commerces. 

• Plages (Conche, côte sauvage) et sentiers côtiers, très prisés pour la baignade et la randonnée. 
• Hameaux traditionnels, cabanes ostréicoles et petit patrimoine rural/portuaire qui contribuent à l’attrait paysager de la pointe de l’île.

• MeilleursAgents (nov. 2025) : estimation moyenne autour de ~6 778 €/m² pour la commune (tous types de biens confondus). 
• PAP / DVF (oct. 2025) : prix moyen signalé autour de 6 444 €/m². 
• Le Figaro Immobilier (sept. 2025) : prix médian indiqué à ~5 684 €/m², avec une fourchette de prix bas/haut large (4 179 € à 7 109 €/m²) et un indice de représentativité assez faible. 
• Efficity (2025) signale aussi un prix moyen maison autour de ~5 550 €/m², fourchette majoritaire 4 020–6 700 €/m². 

• Forte demande de résidences secondaires : une large part de la demande provient d’acheteurs cherchant une maison de villégiature (familles, acheteurs parisiens ou régionaux). Le marché se concentre sur des maisons individuelles de caractère, souvent anciennes, à rénover ou déjà rénovées. 
• Offre restreinte en résidences principales : la faible part de résidences principales limite le choix pour les ménages qui souhaitent s’installer à l’année ; cela alimente parfois la pression sur les prix des biens convenant à un habitat permanent.
• Biens de prestige et petites surfaces : on trouve à la fois des maisons familiales de standing (prix au m² élevé) et de petites maisons ou studios utilisés en location saisonnière.

• Location touristique : l’attractivité estivale permet de dégager des revenus locatifs élevés en saison, mais la rentabilité nette doit intégrer la vacance hors saison, les charges, la gestion locative et la réglementation (déclarations, possibles limitations locales sur meublés touristiques). La gestion courte durée est souvent privilégiée mais exige un montage administratif et fiscal adapté.
• Location à l’année : le marché locatif permanent est plus limité et tend à être onéreux en proportion de l’offre rare. Les ménages locaux trouvent parfois difficile l’accès au parc locatif compte tenu des prix et de la concurrence des locations saisonnières.

• Reprise générale du marché immobilier national en 2025, après plusieurs trimestres de stabilisation : la baisse progressive des taux et une demande repassant à l’achat ont relancé l’activité, ce qui se ressent aussi sur les marchés littoraux recherchés. 
• Rareté foncière de l’Île de Ré : l’espace constructible est limité, les contraintes d’urbanisme et de préservation sont fortes ; ces éléments limitent l’offre neuve et soutiennent les prix des biens existants. 
• Attractivité patrimoniale et environnementale : la valeur d’usage (proximité plage, patrimoine, nature) augmente la compétition entre acheteurs et maintient des prix relativement élevés. 

• Acheteurs désirant résidence principale : soyez prêts à faire des compromis (taille, localisation interne à la commune), vérifiez l’isolation énergétique (coûts de rénovation fréquents sur le parc ancien) et assurez-vous de la viabilité d’un emploi ou des services toute l’année. 
• Investisseurs en saisonnier : évaluez la réglementation locale (déclarations de meublé touristique, fiscalité locale), calculez la vacance hors saison, et anticipez les coûts d’entretien/gestion. Le rendement brut peut sembler attractif, mais la gestion est chronophage.
• Vendeurs : mettre en valeur l’authenticité, la proximité de la plage ou du phare, la performance énergétique et la qualité des extérieurs (jardin, stationnement) a un fort impact sur le prix de vente.