Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026, introduit un nouveau modèle de fiscalité pour l’investissement locatif. Contrairement au dispositif Pinel, qui offrait une réduction d’impôt fixe, il permet désormais aux propriétaires de logements loués nus de pratiquer un amortissement fiscal annuel, comme c’était déjà le cas en location meublée.
Comment fonctionne le dispositif ?
Il repose sur deux leviers :
* Le régime réel : le bailleur peut déduire les charges liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.).
* L’amortissement : jusqu’à 80 % de la valeur du logement (hors terrain) peut être amortie progressivement, ce qui réduit les revenus fonciers imposables.
Les taux d’amortissement
Le pourcentage déductible dépend du type de logement et du niveau de loyer pratiqué :
Dans le neuf
* 3,5 %/an pour un loyer intermédiaire (plafond 8 000 €)
* 4,5 %/an pour un loyer social (plafond 10 000 €)
* 5,5 %/an pour un loyer très social (plafond 12 000 €)
Dans l’ancien
* 3 % pour un loyer intermédiaire
* 3,5 % pour un loyer social
* 4 % pour un loyer très social
Dans l’ancien, les travaux doivent actuellement représenter au moins 30 % du prix d’achat pour bénéficier du dispositif, même si une réforme pourrait ramener ce seuil à 20 %.
Quelles dépenses sont déductibles ?
En plus de l’amortissement, restent déductibles :
* les intérêts d’emprunt,
* les travaux de rénovation et d’amélioration énergétique,
* la taxe foncière,
* les assurances,
* les frais de gestion et d’agence,
* certaines charges de copropriété,
* les diagnostics et frais administratifs.
Exemple concret
Un couple gagnant 70 000 € par an achète un T2 ancien à Limoges pour 100 000 € et réalise 40 000 € de travaux.
* Charges totales la première année : 43 300 €
* Loyers perçus : 7 800 €
Cela crée un déficit foncier de 35 500 €, dont 10 700 € peuvent être déduits immédiatement du revenu global. Leur revenu imposable descend donc à 59 300 €.
Ensuite, grâce à l’amortissement Jeanbrun :
* 80 000 € du bien peuvent être amortis,
* avec un taux de 3,5 %, cela représente 2 800 € supplémentaires déductibles.
Résultat : leur revenu imposable passe à 56 500 €.
En résumé
Le dispositif Jeanbrun permet de réduire fortement l’imposition des revenus locatifs grâce à une combinaison de déficit foncier et d’amortissement. Il favorise particulièrement les investissements avec travaux et les loyers modérés, tout en transformant la logique fiscale de la location nue
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